LOCAZIONE COMMERCIALE E LEGISLAZIONE EMERGENZIALE COVID 19 - RINEGOZIAZIONE CANONI-

BREVE RASSEGNA GIURISPRUDENZA DI MERITO

Tribunale di Bari, Sez. II, Sent. 9/6/2020

PROCEDURA ESECUTIVA – IMMOBILE PIGNORATO LOCATO – RINEGOZIAZIONE DEL CONTRATTO – AUTORIZZAZIONE G.E.

[...]"In considerazione dell'emergenza epidemiologica e della correlata momentanea chiusura della propria attività commerciale, la conduttrice ha proposto la temporanea riduzione del corrispettivo previsto nel contratto precario nella misura del 60% per i canoni di marzo e aprile 2020 e nella misura del 50% per i canoni da maggio a luglio 2020, riservandosi di beneficiare della citata normativa in materia di credito di imposta con riguardo al contratto di locazione; osservato che, giusta art. 484 c.p.c., la valutazione sulla impossibilità di adempiere all'obbligazione contrattuale discendente da contratto precario oneroso rientra nella potestas judicandi del G.E. che lo autorizzato, conseguentemente parimenti spettando al G.E. il valutare ogni richiesta afferente alla sospensione del versamento dei relativi "canoni" o alla rimodulazione degli stessi; osservato altresì a tal fine che, nella generale ottica costi/benefici (cui, si ritiene, debba essere orientata ogni valutazione in parte qua del G.E. ai sensi dell'art. 484 c.p.c. cit.), il G.E. ben può autorizzare, in presenza di siffatte istanze o di comportamenti inadempienti del contraente, la rinegoziazione del contratto o decidere di "attendere" nell'emissione dell'ordine di liberazione, in considerazione delle peculiarità del caso concreto e nel generale contemperamento degli interessi, talvolta contrapposti, coinvolti nella procedura, in una valutazione complessiva delle posizioni in gioco che non può essere limitata alla mera ottica acquisitiva delle rendite ma deve essere estesa all'aspetto manutentivo-conservativo del cespite, al fine di preservarne il valore; preso atto, a tal riguardo, del comportamento finora virtuoso dall'istante; ritenuto che la proposta formulata, in considerazione della peculiarità del momento storico ed economico, della specifica situazione commerciale del conduttore e della limitata ripresa delle attività nazionali, sia meritevole di accoglimento, pure rintracciandosi utile ausilio ermeneutico non solo nell'art. 91 D.L. n. 18 del 2020, conv. nella L. n. 27 del 2020, cit., ma anche, per eadem ratio, nell'art. 103, co. 6, d.l. cit. (tali disposizioni vengono richiamate pure dal Professionista, il quale corrobora il proprio iter argomentativo altresì con menzione degli artt. 1256, 1258, 1464, 1467, 1175 e 1375 c.c.); considerato che, alla luce della copiosa corrispondenza intercorsa tra la conduttrice e il Custode, sulla cui scorta la ditta istante ha per ben due volte rimodulato (e in senso maggiormente favorevole per la procedura) la propria istanza, può procedersi all'autorizzazione de qua pure in disparte l'assunzione della posizione del creditore, stante la predetta valutazione di convenienza economico-gestoria effettuata da questo G.E. nell'eccezionalità del contesto attuale; visto l'art. 484 c.p.c.; P.Q.M. AUTORIZZA quanto disposto in parte motiva; [...]”

Tribunale di Catania, V Sezione Civile, Ord. 30/7/2020

SFRATTO PER MOROSITA’ – OPPOSIZIONE – EMERGENZA COVID 19 – GRAVI MOTIVI – RIGETTO ISTANZA DI RILASCIO -

[...]“rilevato che la morosità è afferente i canoni da marzo a giugno 2020; visti i motivi di opposizione volti a contestare la gravità dell'inadempimento, per la coincidenza della morosità con il periodo di emergenza sanitaria da COVID19; vista la eccezione di nullità dei canoni cd. "a scaletta" e la domanda riconvenzionale formulata; vista l'offerta di pagamento della cospicua somma di curo 10.600,00 formulata all'udienza; l'art. 91 del D.L. n. 18 del 2020 convertito nella L. n. 27 del 2020 secondo cui "il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 c.c. della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse ritardati o omessi pagamenti"; ritenuto che tale norma incide nella valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore in relazione alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento che sarà oggetto del futuro giudizio di merito e che, in ragione di ciò, sussistono gravi motivi contro l'accoglimento dell'istanza dell'intimante rivolta ad ottenere la pronunzia dell'ordinanza provvisoria di rilascio prevista dall'art. 665 c.p.c.; ritenuto, inoltre, che la condotta del conduttore che in udienza si è offerto di sanare in parte la mora e che ha manifestato anche in sede di opposizione l'interesse alla prosecuzione del rapporto, non collima con l'abbandono dell'attività e dell'immobile prospettato dal ricorrente; P.Q.M. rigetta la domanda di emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c. riservando al prosieguo del giudizio di merito l'esame delle eccezioni sollevate da detta parte intimata. [...]”

Tribunale di Venezia, Sez. I, Sent. 30/9/2020

SFRATTO PER MOROSITA’ – OPPOSIZIONE - EMERGENZA COVID 19 – IMPOSSIBILITA’ PARZIALE DELLA PRESTAZIONE – RIDUZIONE CANONE DI LOCAZIONE – GRAVI MOTIVI -RIGETTO ISTANZA DI RILASCIO

[...]“Considerato che, quantomeno per i mesi da marzo a maggio 2020, la società intimante non ha potuto utilizzare o quantomeno ha potuto in maniera ridotta - i locali oggetto di locazione ai fini della loro destinazione turistico - ricettiva a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID 19; osservato che non si può parlare di impossibilità assoluta di godimento, ma di una seppur significativa impossibilità parziale, dal momento che la disponibilità dei locali in sé e per sé considerata mai è venuta meno; tenuto conto, inoltre, che l'intimata è stata regolare nei pagamenti sino a novembre 2019 e che, nonostante le verosimili difficoltà economiche gravanti sul settore turistico a causa della pandemia, ha saldato - seppur a seguito della notifica dell'ingiunzione di pagamento - in data 16 giugno 2020 i canoni dovuti per i mesi sino a giugno 2020 compreso, oltre alle spese condominiali, e in data 10.09.2020 i canoni già scaduti per i mesi di luglio ed agosto 2020; considerato che risulta pertinente il richiamo all'art. 1464 c.c. (e non tanto l'art. 1463 c.c. citato da parte opponente) riguardante l'impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione e che prevede in capo alla parte la cui prestazione di per sé non è divenuta impossibile (parte conduttrice) la scelta ira riduzione della prestazione e il recesso; osservato che parte conduttrice è ben lontana dal volere la cessazione del rapporto, considerato nella sua complessità e rilevanza economica, sicché occorre stabilire la riduzione del canone per il periodo di interesse e quindi per il periodo suddetto di lockdown (nonché in quello precedente di acqua alta) pare opportuno trovare un accordo sulla quota di riduzione, e ciò anche a fronte del pagamento integrale dei canoni scaduti ai fini della valorizzazione della gravità dell'inadempimento lamentato dall'intimante; rilevato che, comunque, la novità delle questioni nonché la considerazione degli impedimenti derivanti dai provvedimenti restrittivi emanati durante i mesi di marzo, aprile, maggio 2020 (v. pure art. 91D.L. n. 18/2020) depongono alla stato per la sussistenza di gravi motivi ex art. 665 c.p.c.; osservato, dall'altro lato, che vi sono ragioni che depongono per la sussistenza dei "gravi motivi in contrario" ex art. 665 c.p.c.; dal momento che la notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità in data 21.05.2020, ovvero ancora di fatto in piena emergenza COVID è un comportamento di certo non ispirato del tutto a canoni solidaristici ex art. 2 Cost.. P.Q.M.- rigetta l'istanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; [...]”